Опасно ли покупать квартиру доставшуюся по наследству

Покупка унаследованного жилья

Опасно ли покупать квартиру доставшуюся по наследству

Приобретение унаследованной квартиры — дело рискованное. При неграмотном подходе к оформлению сделки купли-продажи и без тщательной проверки документов на недвижимость покупатель рискует потерять квартиру, за которую он успел заплатить свои же кровные деньги. Причина — неожиданно появившийся дополнительный наследник или наследники, которые будут претендовать на это имущество.

Со смертью гражданина открывается наследство. Согласно закону о наследовании имущества, последнее переходит наследникам первой очереди — родителям, детям (в том числе и усыновленным, рожденным вне брака), супругу(е).

В случае отсутствия таковых право на наследование получает каждая следующая очередь наследников.

Опасность при покупке унаследованной квартиры заключается в невозможности выявления покупателем всех возможных и обязательных наследников.

При появлении наследника, имеющего право на обязательную долю в наследстве, суд аннулирует сделку купли-продажи, и квартира переходит ему, за исключением случаев, предусмотренных статьями 1117 (Недостойные наследники) и 1119 ГК РФ (Свобода завещания). Путем долгих судебных разбирательств покупатель может лишь добиться возврата той суммы, которая была указана в договоре. И то в лучшем случае. Если продавец уже потратил деньги, полученные за квартиру, то попытки вернуть их растянутся на годы.

В зону повышенного риска попадают квартиры, унаследованные за 3 года до их продажи. Особенно это касается той недвижимости, которая была унаследована дальними родственниками одинокого пожилого человека.

Наследство по закону и по завещанию: в чем разница и что лучше для покупателя?

Наследование квартиры после смерти наследодателя возможно 2 путями:

• по закону

Вступает в силу в случае отсутствия завещания или его оспаривания наследником или наследниками.

Если в процессе судебных разбирательств доказывается неправомерность завещания — составлено недееспособным наследодателем или под принуждением, оформлено на постороннего человека, в нем отсутствуют обязательные наследники (несовершеннолетние дети, в том числе усыновленные и рожденные вне брака, нетрудоспособные родители и другие иждивенцы) или лица, которые имеют законное право на наследование, то оно аннулируется, и в силу вступает наследование по закону. Согласно пункту 1 статьи 1141 ГК РФ наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности, предусмотренной статьями 1142-1145 и 1148 настоящего Кодекса.
Данным законом трактуется степень родства, позволяющая лицу идентифицировать себя в одной из семи очередей на наследство квартиры.

• по завещанию

В этом случае наследодатель самостоятельно решает состав своих правопреемников и их доли в наследуемом имуществе. Если последнее не указано, то каждый наследник из списка завещателя получит равную долю.

Несмотря на то, что правильно составленное завещание может быть в некоторых случаях оспорено, изменено или отменено в судебном порядке, наиболее рискованны сделки с квартирами, унаследованными по закону.

Наследственные правоотношения: сроки исковой давности

Согласно пункту 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. Тем не менее, при наличии у заявителя уважительной причины, срок исковой давности не может иметь конкретных ограничений.

Этот нюанс детально освещен в статье 1155 ГК РФ «Принятие наследства по истечении установленного срока».

Примером может служить возможность обращения внебрачного ребенка в суд с заявлением о защите его прав только после достижения совершеннолетия или же документальное подтверждение обстоятельств, связанных с объективными, непреодолимыми и существенными трудностями, по причине которых наследник не имел возможности в указанный законом срок вступить в наследство.

Чтобы подобные ситуации не приводили к конфликтам между покупателем и объявившимся наследником, 01 сентября 2013 года статья 196 ГК РФ была дополнена пунктом 2, согласно которому срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен. Таким образом, потенциальный наследник может подать в суд на восстановление его прав на наследство в течение десяти лет.

Как обезопасить себя при покупке унаследованной квартиры?

Покупатель способен обезопасить себя от риска остаться без квартиры, придерживаясь ряда правил:

• грамотное оформление договора

В договоре купли-продажи рекомендуется указывать реальную стоимость приобретаемой квартиры. Это позволит вернуть полную сумму, если совершенную сделку суд признает недействительной, и объявившиеся наследники смогут восстановить свои права на данную собственность.

• тщательная проверка всех документов на квартиру

Под этим подразумевается проверка выписки из домовой книги, реестра и историю перехода прав на квартиру перед заключением сделки.

В ней обязательно указывают лица, которые были ранее зарегистрированы в приобретаемой квартире, или еще прописаны в ней.

А так как реализация недвижимости возможна лишь после выписки всех лиц, выявление зарегистрированных жильцов отгородит от заключения рискованной сделки.

• приобретение квартиры

Не стоит рисковать и приобретать квартиру, которую продавец получил в наследство меньше чем за 3 года до продажи. Лучше всего покупать недвижимость, которое было унаследовано 10 лет назад. Это сведет к минимуму внезапное появление потенциальных наследников.

• профессиональное сопровождение сделки квалифицированными юристами

Не стоит экономить на юридической поддержке профессиональных специалистов, которые обладают необходимыми знаниями, в курсе любых изменений законов и имеют большой практический стаж.

Не зная многих нюансов и о наличии «подводных камней», при заключении договора купли-продажи можно сделать массу ошибок и в итоге остаться не только без приобретенной квартиры, но и без денег, оплаченных за нее.

Удачной вам покупки!

Источник: https://v-sodeystvii.ru/praktika/riski-pri-pokupke/pokupka-unasledovannogo-zhilya/

Покупка квартиры по наследству: как купить полученное имущество, возможные риски, особенности если прошло менее 3 лет

Опасно ли покупать квартиру доставшуюся по наследству

Покупка квартиры, полученной по наследству вызывает множество вопросов и недоверия. Это обусловлено высокой вероятностью возникновения споров и судебных разбирательств. Этого можно избежать, если предварительно изучить все «рыхлые» места данного вопроса.

Общие понятия

В силу незнания, риск при покупке жилплощади есть всегда, но в особенности это касается приобретения недвижимости, полученной по наследству.

Наследник, не вступивший в права наследования вовремя, может потребовать причитающуюся ему часть после продажи. Это один из факторов, который не учитывается покупателями.

Наследное имущество полностью принадлежит наследнику и в соответствии с законодательством РФ, может быть продано, обменено, подарено.

При осуществлении перечисленных действий, необходимо учитывать ряд важных положений. Наиболее частым подводным камнем является приобретение с недвижимым имуществом также и имущественных претензий наследников, права которых были нарушены в процессе наследовании.

Как досталась?

Важно! Жилая недвижимость может быть передана вследствие наследства двумя способами:

  1. С помощью завещания
  2. Вследствие законного распределения

Завещание

Ошибочным мнением является тот факт, что завещание способно полностью оградить наследника от появления сторонних лиц, претендующих на жилую недвижимость.

Важно понимать, что право на наследование, кроме указанных в завещании лиц имею несовершеннолетние дети наследодателя, нетрудоспособные родители, муж/жена и другие возможные иждивенцы.

Доля наследования, в таком случае, для них определяется половиной от составной части наследников по закону. Это обусловливает их законное право потребовать полагающуюся им денежную компенсацию.

Часто встречается такое понятие как завещательный отказ.

Оно предполагает некую обязанность  имущественного положения, возложенную завещателем непосредственно на наследника в пользу определенного лица или лиц.

Условия данного отказа могут возлагаться на нового владельца имущества, что является не очень приятным фактом. Именно по этой причине завещание необходимо предварительно изучить  со всеми его вытекающими условиями.

Наконец, очень распространенным событием является неожиданное возникновение завещания, о котором никто не знал, но, тем не менее, документ, действующий и полноправный, вследствие чего наследники могут начать оспаривать его и при определённым условиях выиграть данное дело.

По закону

Нельзя сказать, что законный процесс передачи наследства более сложный или обманчивый. Скорее наоборот, наследование в соответствии с законом предполагает чёткий регламент.

Первыми на наследство идут родители, дети, супруги. В случае отсутствия наследников в этой категории,  к наследованию привлекаются братья, сёстры, дедушки и бабушки.

Далее идут тёти, дяди и аналогичным образом цепочка длится дальше.

Распространенные риски

Рискованной ситуацией является незнание о смерти родственника, и как следствие, игнорирование прав наследования. Наиболее распространенными ситуациями является следующие варианты развития событий:

  1. Непосредственно хозяин недвижимого имущества длительный период времени не жил с женой или мужем, но брак, как это бывает, официально не расторгался. В число наследников или жену включить забыли или же, представитель наследования не явился в нотариальную контору, поскольку не знал о смерти супруга или супруги.
  2. Собственник квартиры не имеет супругу/супруга, детей, и как результат, к наследованию пригласили родственников второй очереди, тогда как живые внуки имею права наследования. Но о смерти бабушки/дедушки они не знали и соответственно в права наследования не вступили.
  3. Бывают случаи, когда один из имеющихся наследников признаётся недостойным наследования по ряду причин, и доля распределяется между другими законными наследниками.

Конечно, это далеко не все ситуации, которые могут быть, но это наиболее распространённый ряд эксцессов, который может возникнуть при передачи доставшейся жилплощади.

Важно понимать, что в обязанности нотариуса не входит поиск наследника: они, как правило, будут оформлять имущество на того, кто вовремя сориентировался и вступил в права наследования.

Таким образом может возникнуть следующая ситуация: неожиданно «нашедшийся» наследник подаёт иск в суд и в случает удовлетворения этого заявления, новый владелец освобождает помещение.

Новые владелец может потребовать возврат денег за приобретённое жильё, и если сумма не будут возвращена, то, как следствие, ожидается судебное разбирательство.

Сроки

По законодательству РФ достаточно полгода, чтобы вступить в права наследования.

Но существует  ряд причин для пропуска или продления установленного срока: тяжелые заболевания, соответственно лечение,  проживание в слишком отдалённых местах и т.д.

Из этого следует, что на протяжении 10 лет со смерти наследователя,  можно ожидать появление неожиданных родственников и других наследников. В основе лежит статья 1155 ГК РФ и пункт 2 статьи 196 ГК РФ.

Существует ряд возможных рисков, даже если вы владеете квартирой не менее трёх лет. Это обозначенный нами ранее риск появления новых родственников.

Если причин для пропуска срока вступления в права наследования была уважительной, то наследники подают исковое заявление в суд.

Это должно случиться не позже чем через шесть месяцев по истечению уважительной причины: заболевания или, например, тюремного заключения.

В случае, если исковое заявление будет удовлетворено, то неожиданный родственник может заявить  о своих законных правах на наследование.

Мошеннические схемы

Существуют следующие распространенные мошеннические схемы:

  1. Поддельный или чужой паспорт. Мошенники используют копию чужого паспорта, чтобы создать такой же, но с другой вклеенной фотографией. По этому паспорту готовятся документы на квартиру, после чего квартира продаётся, а мошенники исчезают. Обезопасить себя можно, если внимательно изучить паспорт на подлинность, проверить документ на квартиру особо досконально.
  2. Заключение сделок с людьми, находящимися в особой зоне риска. Это пенсионеры, люди находящиеся в алкогольной или наркотической зависимости. По совершению сделки предоставляется возможным доказать что люди не отдавали отчет в собственных действиях.
  3. Утаивание информации о законных наследниках. Преднамеренное утаивание информации законных наследников или же давление на наследодателя. Возможный способ страховки потребовать информацию об остальных наследников вплоть до справки о смерти и рождения возможных родственников.
  4. Использование поддельной доверенности. Заключения сделок по недействительной договоренности. Обезопасить себя легко: проверять информацию досконально, потребовать и другие документы.

Договор

В большинстве случаев распространено классическая заполнение договора в письменной форме, на нотариально заверенных формат также не является исключением в договоре.

Обязательно должна содержаться следующая информация:

  1. Обозначение документа как договора с датой, местом составления и подписью.
  2. Паспортные данные всех участвующих в сделке.
  3. Описание предмета договора в пробной форме.
  4. Реальная стоимость жилплощади.
  5. Гарантийная ответственность, подразумевающее отсутствие объекта под залогом или арестом.
  6. Строки, в которой продавец освободить жилье.

Как избежать сложностей

Для того чтобы избежать неожиданных сложностей, которые вполне вероятно могут омрачить покупку квартиры, необходимо внимательно изучить соответствующую документацию. Вам понадобится:

  1. Свидетельство о рождении, смерти, браке родственников. Узнайте самостоятельно возможных наследников.
  2. В случае если есть муж или жена у того, у кого вы покупаете жилплощадь, то потребуйте нотариально заверенный отказ нас на осуществление данной сделки
  3. Справка о полном составе семьи: с указанием временно зарегистрированных членов семьи и постоянно проживающих.

Заключение                     

Таким образом, купить квартиру, доставшуюся по наследству, не так просто. Нужно учитывать различные нюансы и факторы и быть внимательными.

При возникновении спорных вопросов лучше обратиться к специалистам.

Источник: https://pravaved.com/nasledstvo/kvartiry/pokupka.html

Чем опасна покупка квартиры по наследству

Опасно ли покупать квартиру доставшуюся по наследству

И правильнее все-таки познакомиться с человеком, который является владельцем недвижимости и выписал доверенность представителю. К тому же следует помнить, что выписавший доверенность вправе отменить ее в любой момент в одностороннем порядке.

А это чревато для покупателя все тем же судебным разбирательством, отменой сделки и долгими мытарствами с возвратом собственных денежных средств. Важную роль играет и дееспособность владельца квартиры, выписавшего доверенность.

Если она (дееспособность) под сомнением, сделка будет также аннулирована в суде. И вот тут с деньгами незадачливый покупатель сможет распрощаться уже навсегда. А квартира непременно вернется недееспособному гражданину.

Каким образом проверить дееспособность продавца? Попросить у него водительское удостоверение или навести справки в местном психоневрологическом диспансере.

Покупать ли наследственную квартиру?

Однако, по мнению Олега Сухова, при определенных условиях риски при покупке унаследованной квартиры существенно ниже, чем при покупке жилья, права на которое приобретено в результате коммерческих сделок.

Известны прецеденты, когда наследники неожиданно появлялись спустя несколько лет после совершения сделки и предъявляли права на недвижимость, оспаривая заключенные добросовестными приобретателями договоры.

Риски при покупке квартиры у наследников

И согласно ему, квартиру он завещал только своей жене, не упомянув там больше никого, даже своих дочерей. Здесь Покупателю следует знать, что наследование по завещанию имеет приоритет перед наследованием по закону.


А значит, очередность наследников здесь не имеет значения. Но имеет значение законность самого завещания. То есть родственники могут оспорить его, утверждая, что дядя Вася был не в себе, когда его писал, или его заставили это сделать силой.


Если они смогут доказать это в суде, то завещание признается недействительным, и наследуемая квартира делится заново, но теперь уже среди тех родственников, которые должны наследовать имущество по закону.

Вообще, завещание всегда заверяется нотариусом, и оспорить его законность довольно сложно.

Покупка квартиры полученной по наследству

Порядок расчета при покупке квартиры Риски при покупке квартир, полученных по наследству Главный «подводный камень» вышеупомянутых сделок — это возможность приобретения вместе с унаследованной квартирой еще и претензий наследников, которые считают себя обделенными.

В момент подписания договора купли-продажи может идти судебный процесс, на котором такие вот наследники отстаивают собственные права, попранные, как им кажется, при «распределении» недвижимого наследства.

Важно Возможно, никому ничего не удастся «переделить», ну а если получится? Тогда у покупателя возникнут проблемы. Итак, наследование имущества происходит:

  • по закону;
  • или по завещанию.

Если завещания нет, наследование в любом случае происходит по закону и согласно очередности.

К наследникам первой очереди принадлежат супруги, родители и дети наследодателей.

Покупка квартиры, полученной по наследству

Тогда в случае утраты прав на квартиру страховая фирма вернет вам затраты.

  • Обязательно и самым тщательным образом проверяйте квартиру, если продавец продает ее на 20, а то и 30% ниже рыночной стоимости. Не верьте словам про срочный отъезд, необходимую операцию или иные обстоятельства — убедитесь самостоятельно, что недвижимость «чиста» или вовсе не соглашайтесь на сделку.
  • Важно: когда квартиру наследуют несколько человек, подпись в договоре купли-продажи должен поставить каждый из них. Если только у кого-то одного нет доверенности на право совершения подобных действий и получение денег. Покупка квартиры по доверенности: основные правила Многих интересует: насколько вообще велик риск приобретения недвижимости по доверенности? Безусловно, такая операция чревата серьезными рисками.

Покупка квартиры, полученной по завещанию

Также нечестные наследники могут воспользоваться тем, что другие родственники не имеют возможности вступить в наследство в положенный срок (по закону это 6 месяцев с момента смерти наследодателя) по каким-либо причинам: например, из-за болезни, временной недееспособности или проживания в другой стране. «Такие граждане стараются максимально быстро избавиться от принятого наследства, и их совершенно не заботит, что будет с покупателем квартиры, равно как и с другими законными наследниками», — говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). Однако все это не лишает ущемленных в своих правах наследников возможности восстановить срок принятия наследства в суде и оспорить сделку купли-продажи.
Так же могут поступить и наследники, которые отказались от наследства под влиянием угроз, но потом решили отстаивать свои права. Известны и профессиональные мошеннические схемы.

Риски покупки квартиры, полученной по наследству

Внимание Убедиться в подлинности демонстрируемого вам варианта завещания просто, достаточно списать его регистрационные данные и проверить соответствие текста документа в нотариальной конторе.

Вызвать сомнения должна сделка дарения или обмена, или иная, совершенная умершим непосредственно перед смертью.

Чаще всего покупателю злоумышленниками предъявляются подложные документы, не имеющие никого отношения к действительности.

В итоге рано или поздно объявятся истинные владельцы квартиры с законными претензиями.

Злоумышленник может втереться в доверие к престарелому и подписать на себя генеральную доверенность. Далее квартира продается, а мошенник скрывается в неизвестном направлении. Если сделка состоится после смерти владельца и до вступления в наследство настоящих наследников, впереди покупателя ожидают судебные тяжбы с плохой перспективой.

Покупка унаследованной квартиры

Это быстро, удобно и бесплатно! или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: 8 (800) 333-45-16 доб. 149

Как безопасно оформить сделку? Существует три самых распространенных варианта оформления взаиморасчетов между покупателем и продавцом квартиры:

  1. Оплата наличными сразу же после того, как договор купли-продажи подписан, но еще не прошел государственную регистрацию;
  2. Оплата наличными после подписания договора купли-продажи и его государственной регистрации;
  3. Посредством закладки денег в банковскую ячейку и выемки ее продавцом после предъявления свидетельства о регистрации права собственности на квартиру нового владельца.

За годы практики третий вариант продемонстрировал выгоды для обеих сторон, желающих оформить сделку в соответствии с буквой закона.

Покупка квартиры, полученной по наследству: риски и способы их минимизации

А значит, вовремя не обратились к нотариусу.

  • Или, скажем, дети наследодателя умерли раньше него. Так тоже бывает. И других близких родственников, входящих по закону в категорию наследников первой очереди, не имеется. Тогда наследование переходит ко второй очереди родственников. Плюс внуки наследодателя, которые также будут претендовать на наследное имущество.
  • А еще после смерти наследодателя может обнаружиться давным-давно составленное (но от этого не ставшее менее законным) завещание, по которому вполне могут объявиться совершенно другие наследники.
  • Также могут сложиться обстоятельства, при которых наследники по закону станут оспаривать завещание, составленное наследодателем, доказывая, например, что последний был недееспособен.
  • Вышеперечисленные ситуации являются самыми распространенными, однако далеко не единственными.

Например, если почивший имел детей, но, находясь в разводе, жил с гражданской женой и оставил ей квартиру по завещанию, то тяжбы очень вероятны. А если наследником стал единственный сын умершего, то, скорее всего, обойдется без судебных разбирательств.

«Также нужно проверить, были ли у умершего наследники с обязательной долей (нетрудоспособные дети, родители и супруг (супруга). — От ред.

), включены ли они в круг лиц, вступивших в наследство, учтены ли их права и интересы», — советует Мария Литинецкая («Метриум Групп»). Надо обратить внимание и на количество наследников, если наследник один, то вероятность проблем выше.

Вообще, чем более открыты наследники, чем охотнее они предоставляют информацию о наследодателе и его ближайших родственниках, имеющих право на наследство, тем ниже риски.

К первой очереди относятся ближайшие родственники – супруг, дети, родители (ГК РФ, гл. 63). Но наследодатель может распорядиться своим хозяйством и завещать его по своему усмотрению – родне или другу, нескольким людям или одному (ГК РФ, гл. 62).

При наследовании по закону есть вероятность, что объявятся граждане, которые тоже обладают правами на наследство. Например, у умершего могут быть дети от предыдущих браков или супруга, с которой он давно не жил, но официально так и не развелся.

Возможна и такая ситуация: у почившего нет наследников первой очереди (дети, супруги и родители), они умерли раньше, поэтому наследство оформили наследники второй очереди, но объявляются внуки наследодателя, которые имеют право на наследство по представлению (статья 1146 ГК РФ), т.е. в тех долях, которая была бы положена детям умершего (родителям внуков).

Источник: http://departamentsud.ru/chem-opasna-pokupka-kvartiry-po-nasledstvu/

Центр права
Добавить комментарий